Συρρίκνωση στα Airbnb: -29,2% οι καταχωρίσεις στην Αθήνα σε έναν χρόνο

Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα συρρικνώνεται, με τα ακίνητα που διατίθενται στην αγορά να μειώνονται κατά 3% τον Σεπτέμβριο, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας ανάλυσης AirDNA, στο πλαίσιο της εφαρμογής κυβερνητικών περιοριστικών μέτρων. Η μείωση της προσφοράς είναι σε πολλές περιπτώσεις έως και διψήφια ανά περιοχή, με την Αθήνα να καταγράφει πτώση 29,2% σε ετήσια βάση.

Η συρρίκνωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σημαίνει, σε πολλές περιπτώσεις, επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση, αυξάνοντας την εκεί προσφορά και συγκρατώντας την ανοδική τάση των παραδοσιακών ενοικίων.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος και οι δηλώσεις Πιερρακάκη

Σε εθνικό επίπεδο, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας ότι τον Μάρτιο του 2026 είχαν εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης 203.122 καταλύματα, μειωμένα κατά 2,1% ή κατά 4.450 ακίνητα έναντι του 2024, όταν ήταν 207.572. Σε αυτό συνέβαλαν τα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς.

Σύμφωνα με τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκο Πιερρακάκη, οι αριθμοί μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ), που είναι μοναδικοί για κάθε ακίνητο, μειώθηκαν κατά 1.500 σε ένα έτος, από λίγο πάνω από 14.000 σε περίπου 12.500. Ο υπουργός συνέδεσε τη μείωση με την πολιτική περιορισμού των νέων εγγραφών στα πολύ δημοφιλή για τον τουρισμό τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας.

Τα ήδη εφαρμοζόμενα μέτρα περιλαμβάνουν το «στοπ» στις εγγραφές νέων ακινήτων στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας και, αργότερα, στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, έχει αλλάξει και το φορολογικό πλαίσιο: για τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Επιβάλλεται επίσης τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο, ενώ έχει αυστηροποιηθεί το πλαίσιο με τις προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η εικόνα ανά γειτονιά της Αθήνας

Σύνθεση μετρήσεων πολλαπλών εταιρειών που αναλύουν την αγορά, για τις περιοχές της Αθήνας, δείχνει ότι από Οκτώβριο σε Οκτώβριο υπάρχει συνολική μείωση 0,45%. Η εικόνα της αγοράς εμφανίζεται μεικτή, καθώς ορισμένες γειτονιές δείχνουν ανθεκτικότητα, ενώ άλλες καταγράφουν σημαντική υποχώρηση.

Τη μεγαλύτερη πτώση στα διαθέσιμα ακίνητα παρουσιάζει το Παγκράτι, με μείωση 9,58% (από 637 σε 576), ακολουθούμενο στενά από τον Νέο Κόσμο, που κατέγραψε υποχώρηση 7,84% (από 1.161 σε 1.070). Μείωση είχε και το Κολωνάκι (-5,71%) και η ιστορική περιοχή της Ακρόπολης (-3,43%), ενδεικτική της απομάκρυνσης ορισμένων ιδιοκτητών από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb.

Λιγότερα ακίνητα, υψηλότερα έσοδα

Παρά τη συρρίκνωση της προσφοράς, τα έσοδα αυξάνονται. Στην πρόσφατη έκθεση της AirDNA «European Review September 2026» καταγράφεται ότι στο σύνολο της χώρας τα έσοδα ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση αυξήθηκαν κατά 16,6%, φτάνοντας τα 99 ευρώ — επίδοση σχεδόν διπλάσια από την άνοδο του 9,1% που κατέγραψε η υπόλοιπη Ευρώπη. Στην ελληνική αγορά η μέση τιμή αυξήθηκε κατά 13,9%, διαμορφούμενη στα 164,70 ευρώ, έναντι αύξησης 8,9% στο σύνολο της ευρωπαϊκής αγοράς. Παρά τη μείωση των διαθέσιμων καταλυμάτων κατά 3% και των συνολικών διανυκτερεύσεων κατά 2,7%, η πληρότητα ενισχύθηκε κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες, αγγίζοντας το 60,2%.

Ειδικά στην Αθήνα, από τον Σεπτέμβριο του 2025 έως τον Σεπτέμβριο του 2026, τα έσοδα της αγοράς Airbnb αυξήθηκαν κατά 56,3%, η πληρότητα αυξήθηκε κατά 10%, η μέση ημερήσια τιμή (ADR) μειώθηκε κατά 1,2%, το RevPAR (έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο) αυξήθηκε κατά 7,9% και οι ενεργές καταχωρίσεις μειώθηκαν κατά 29,2%.

Εποχικότητα και ευρωπαϊκή σύγκριση

Σύμφωνα με την έκθεση της AirDNA, η Ελλάδα έχει τη μεγαλύτερη εποχική υποχώρηση τιμών στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταξύ των 38 υπό εξέταση χωρών. Η μέση ημερήσια τιμή των καταλυμάτων ήταν κατά 43,3% χαμηλότερη το διάστημα Δεκεμβρίου 2025 – Φεβρουαρίου 2026, σε σύγκριση με την περίοδο Μαρτίου – Νοεμβρίου 2025, ενώ χώρες που συγκεντρώνουν χειμερινό τουρισμό καταγράφουν αυξήσεις έως και 89%.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η αύξηση της προσφοράς εξασθενούσε μήνα με τον μήνα κατά τη διάρκεια του 2026. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις στις 42 χώρες ήταν αυξημένες κατά 4,2% σε σχέση με το προηγούμενο έτος τον Ιανουάριο, κατά 2,1% τον Απρίλιο, κατά 0,8% τον Αύγουστο και μόλις κατά 0,4% τον Σεπτέμβριο, που ήταν ο πιο αδύναμος Σεπτέμβριος από το 2021.

Σημειώνεται ότι κάθε οργανισμός μετρά την αγορά με διαφορετικούς τρόπους, οπότε υπάρχουν αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία εταιρειών όπως η AirDNA, το Inside Airbnb και το airroi και σε αυτά του Δημοσίου. Όλες όμως οι μετρήσεις δείχνουν ότι οι ενεργές καταχωρίσεις μειώνονται.

Στο ευρύτερο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής, έχει αναφερθεί πακέτο 11 νέων μέτρων για προσιτή στέγη, που περιλαμβάνει 500 εκατ. ευρώ για ανακαινίσεις, φοροαπαλλαγές, περιορισμούς στα Airbnb και νέο «Σπίτι μου 3», ενώ διευρύνεται η επιστροφή ενοικίου που θα καταβληθεί σε χιλιάδες δικαιούχους στα τέλη του Νοεμβρίου. Οι λεπτομέρειες του πακέτου δεν είναι πλήρως τεκμηριωμένες και δεν είναι σαφές αν οι αναφερόμενοι περιορισμοί στα Airbnb αφορούν νέα μέτρα ή τα ήδη ισχύοντα.