Τράπεζα Αξιών Ακινήτων: Το ψηφιακό «ραντάρ» πριν από τις νέες αντικειμενικές αξίες

Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχωρά στη δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), του νέου θεσμού που θα λειτουργεί ως κεντρικό ψηφιακό παρατηρητήριο καταγραφής εμπορικών συναλλαγών και μισθώσεων σε όλη τη χώρα. Η σχετική διάταξη, με αριθμό άρθρου 354, ενσωματώθηκε σε πολυνομοσχέδιο του υπουργείου που έχει αναρτηθεί για διαβούλευση.

Η ΤΑΑ σχεδιάζεται ως προπομπός του συστήματος αυτοματοποιημένης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, έτσι ώστε οι αντικειμενικές αξίες να βρίσκονται πιο κοντά στις πραγματικές αγοραίες τιμές. Στόχος είναι η δημιουργία μιας διευρυμένης, ενοποιημένης δεξαμενής πληροφοριών, ώστε το οικονομικό επιτελείο να διαθέτει σαφή και ρεαλιστική εικόνα για το τί συμβαίνει στην πραγματική κτηματαγορά.

Πώς θα λειτουργεί το νέο σύστημα

Η βάση δεδομένων θα τροφοδοτείται από δύο βασικούς πυλώνες και θα συγκροτεί κεντρικό ψηφιακό παρατηρητήριο για τη συστηματική καταγραφή και παρακολούθηση των εμπορικών συναλλαγών και των μισθώσεων ακινήτων. Για την προστασία των πολιτών, όλες οι πληροφορίες, ακόμη και εκείνες που φέρουν γεωχωρική αναφορά (GIS), θα συλλέγονται σε πλήρως ανωνυμοποιημένη μορφή, βάσει του GDPR.

Τα στοιχεία αυτά θα τροφοδοτούν το σύστημα CAMA, το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, δημιουργώντας την υποδομή για τη μελλοντική ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές. Η λειτουργία της βάσης θα ενταχθεί στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου, μέσω του πληροφοριακού συστήματος ΨΥΔΗΠΕΕΚ.

Η Τράπεζα Αξιών θα αποτελέσει ένα ακόμα «γρανάζι» στο ευρύτερο ψηφιακό πλέγμα για τα ακίνητα, με πρώτο βασικό συνεργάτη το ΜΙΔΑ που υλοποιεί η ΑΑΔΕ. Το ΜΙΔΑ εστιάζει στη φορολογική απεικόνιση των ακινήτων, ελέγχοντας τη χρήση, τις μισθώσεις και τη διασύνδεση του εντύπου Ε9 με το Κτηματολόγιο μέσω των κωδικών ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ. Ενώ το ΜΙΔΑ αποτελεί εργαλείο ελέγχου της φορολογικής συμμόρφωσης και της ορθότητας των δηλώσεων των ιδιοκτητών, η Τράπεζα Αξιών έρχεται να το τροφοδοτήσει με τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα της αγοράς.

Τί αλλάζει και πότε

Η δημιουργία της ΤΑΑ δεν θα επιφέρει άμεση ή αυτόματη αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες και, κατ’ επέκταση, στον ΕΝΦΙΑ ή στους φόρους μεταβίβασης. Έτσι κι αλλιώς, δεν επρόκειτο να αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων πριν από τις εθνικές εκλογές του 2027. Όπως τονίζουν στελέχη του υπουργείου, η έναρξη λειτουργίας της βάσης δεδομένων έχει καθαρά πληροφοριακό και προπαρασκευαστικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν συνεπάγεται ότι, επειδή σημειώθηκαν ελάχιστες ακριβές πωλήσεις σε μια περιοχή, θα αναπροσαρμοστεί αμέσως η τιμή ζώνης.

Το αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών προβλέπεται να τεθεί σε λειτουργία στο τέλος του 2027. Συνεπώς, η ΤΑΑ, τους πρώτους μήνες του νέου έτους, θα αρχίσει να συλλέγει τις πραγματικές τιμές των συμβολαίων, των μεσιτών και των τραπεζών. Μεσομακροπρόθεσμα, το νέο εργαλείο θα επηρεάσει καθοριστικά τον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, καταργώντας στην πράξη τις σημερινές γραφειοκρατικές διαδικασίες.

Παρά την ψηφιοποίηση των τιμών ζώνης μέσω της πλατφόρμας valuemaps.gov.gr, ο καθορισμός και η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών εξακολουθούν να βασίζονται στην παραδοσιακή διαδικασία: οι κατά τόπους επιτροπές και οι ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές συνεχίζουν να λειτουργούν κανονικά. Όταν το υπουργείο αποφασίζει να αλλάξει τις τιμές ή να εξετάσει ενστάσεις δήμων, ακολουθείται η γραφειοκρατική οδός: εισηγήσεις, γνωμοδοτήσεις δημοτικών συμβουλίων, κλήρωση και ανάθεση σε ορκωτούς εκτιμητές, έλεγχος από ειδικές επιτροπές του υπουργείου και τελική έκδοση υπουργικής απόφασης.

Όταν όμως ενεργοποιηθεί ο αλγόριθμος, οι επιτροπές θα καταργηθούν ή θα περιοριστούν σε πολύ ειδικές περιπτώσεις. Το σύστημα θα επεξεργάζεται τις αυξομειώσεις της αγοράς από την Τράπεζα Αξιών και θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις τιμές ζώνης στο valuemaps.gov.gr, χωρίς ανθρώπινη παρέμβαση, υπουργικές αποφάσεις ή πολύμηνες καθυστερήσεις. Το σύστημα θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί στο πλαίσιο της επόμενης αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών, με στόχο οι νέες τιμές να ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου 2028, εφόσον μετά τις εκλογές ληφθεί η σχετική κυβερνητική απόφαση.

Το πολυνομοσχέδιο περιλαμβάνει και άλλες ρυθμίσεις για τα ακίνητα, όπως τη μεταβίβαση ακινήτων με εταιρικά χρέη —η οποία ξεμπλοκάρει υπό προϋποθέσεις— καθώς και τη δυνατότητα εξαγοράς του μεριδίου του Δημοσίου σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.